Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası
Ortaklığın Giderilmesi (İzale-Şuyu) Davası
Türk Medeni Kanunu kapsamında ortaklık, bir diğer ifadeyle paylı mülkiyet taşınır veya taşınmaz bir mal üzerinde birden fazla kişinin belirli bir pay ile hissedar olmasını ifade etmektedir. Ortaklığın giderilmesi ise belirli şartlar altında bu ortaklığın dava yolu ile giderilmesini (İzele-i Şuyunu) ifade etmektedir.
Ortaklığın Giderilmesi Yöntemleri
Ortaklığın giderilmesi davasının şartları Türk Medeni Kanunu Md. 698 ve devamında düzenlenmiştir. Bu düzenleme doğrultusunda ortaklık malın aynen bölünerek paylaştırılması (aynen taksim) veya satış suretiyle giderilebilir. Aynen taksim için paydaşlardan birinin istemi ve malın bölünebilir nitelikte olması gerekmektedir. Satış ise açık arttırma şeklinde yapılmakta olup en sık başvurulan yöntemdir. Ayrıca satışın tüm paydaşların rızasının bulunması halinde kapalı olarak paydaşlar arasında yapılması da mümkündür.
Aynen bölünerek paylaştırma yöntemi (Aynen taksim)
– Malın bölünebilir nitelikte olması gerekmektedir. Bölünebilirlik şartları tarım arazileri için 5403 Sayılı Toprak Koruma Kanunu ile düzenlenmiştir. Bu düzenlemeye taşınmazların bölünebilirlik sınırı taşınmazın büyüklüğü, bölgenin ekonomik ve ekolojik şartları dikkate alınarak Tarım ve Orman Bakanlığı tarafından belirlenir. Bu belirlemede kuru veya sulu tarım yapılıp yapılmadığı, arazide bulunan ağaç sayısı ve türü gibi faktörler dikkate alınır. Taşınırlar ise niteliğine uygun düştüğü ölçüde bölünebilir. Paylı mülkiyete konu bir aracın bölünmesi söz konusu değil iken, zeytin, zeytinyağı gibi ürünlerin bölünebilmesi mümkündür.
-Mal ortakların payları dikkate alınarak bölünür, ortaklar malın kendi payına düşen kısmını teslim alır.
-Malın bölünmesi halinde bölümler arasında değer farklılığı bulunması halinde denkleştirme talep edilebilir.
Satış yöntemi
-Ortaklığın giderilmesi davalarında en sık başvurulan yöntemdir.
-Satış açık arttırma ile yapılır.
-Mal açık arttırma ile paraya çevrilir ortaklar payları oranın satış bedelini paylaşır.
-Paydaşların tamamının rızası olması halinde paydaşlar arasında kapalı satış yapılabilir.
Ortaklığın Giderilmesi Davasını Kim, Nasıl Açabilir
Ortaklığın giderilmesi davasına konu taşınır veya taşınmaz mala paylı olarak malik olan herkes dava açabilir. Dava açılması için pay veya paydaş çoğunluğu gibi bir şart aranmamaktadır. Tek ortak dahi ortaklığın giderilmesi için dava açabilir.
Ortaklığın giderilmesi tek ortak tarafından açılabileceği gibi birden fazla ortak tarafından birlikte de açılabilir. Ancak dava açan ortak veya ortaklar dava açmayan ortakları davalı olarak göstermek zorundadır.
Ortaklığın Giderilmesi Davasında Arabuluculuk
6325 Sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu gereği ortaklığın giderilmesi davası açılabilmesi için zorunlu arabuluculuk başvuru şartı bulunmaktadır. Bu başvuru dava şartı olup başvuru yapılmadan dava açılması halinde dava reddedilecektir.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
Ortaklığın giderilmesi davasında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise ortaklık konusu taşınmaz ise taşınmazın bulunduğu yerde yetkili olan sulh hukuk mahkemesidir. Örneğin Didim’de bulunan bir taşınmaz hakkında açılacak dava Didim Sulh Hukuk Mahkemesinde açılacaktır.
Taşınır mallara dair davalarda yetki genel kurallara göre belirlenmektedir. Genel yetkili mahkeme ise davalının yerleşim yeri mahkemesidir. Ancak bu yetki kesin olmayıp değişkenlik gösterebilmektedir. Örneği trafiğe kayıtlı araçlara dair yetkili mahkeme aracın kayıtlı olduğu trafik sicilinin bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesidir.
Yargılama Giderleri ve Harç
Ortaklığın giderilmesi davası açılırken ilk aşamada maktu harç söz konusu olup harç ortaklık konusu taşınır veya taşınmazın değerinden bağımsızdır. Ancak dava sonucunda ortakların payına düşen bedelden nispi harç alınmaktadır. Bu harç açık arttırma ile satışta binde 11,38, aynen taksimde ise binde 4,55 oranındadır. Nispi harç satış halinde her paydaşın payına düşen satış bedelinden kesilir.
Dava içerisinde özellikle taşınmaz konulu davalarda keşif ve bilirkişi incelemesi yapılmaktadır. Bu incelemelerde keşif yol harcı ve bilirkişi ücreti gibi masraflar oluşmaktadır. Davacı tarafından karşılanan bu giderler ile karşı vekalet ücreti dava sonunda paydaşlar arasında payları oranında paylaştırılır. Davacıya payına düşen miktar üzerindeki gider harcaması iade edilir.
Açık Arttırma Nasıl Yapılır
Mahkeme tarafından ortaklığın satış yöntemi ile giderilmesine karar verilmesi halinde dosya satış müdürlüğüne gönderilerek satış işlemlerine başlanır. Satış işlemleri kapsamında taşınmazın bilirkişi tarafından belirlenen bedeli ve özellikleri esatis.uyap.gov.tr üzerinden ilan edilir. İlanda malın nitelikleri bedeli, teklif başlangıç bedeli, ihale başlangıç ve bitiş tarihleri yer alır. Teklif başlangıç bedeli malın değerinin %50’sidir. Ancak malın değerinin %50’sinin satış masraflarını karşılamaması halinde teklif başlangıç bedeli satış masraflar bedelidir.
Teklif başlangıç ve bitiş tarihleri arasında 7 günlük süre bulunmakta olup bu süre içerisinde teklif verilmesi gerekmektedir. Sistem üzerinden teklif verebilmek için ise malın değerinin %20’si değerinde teminat sunmak gerekmektedir. Bu teminat nakit olabileceği gibi teminat mektubu şeklinde de olabilir. Bununla birlikte payı 1/5’in üzerinde olan paydaşın teminat göstermesine gerek olmadığı gibi payı 1/5 ‘in altında olan paydaş ise payı ile %20’lik oran arasındaki fark kadar teminat yatıracaktır. Örneğin payı 1/10 olan paydaş malın değerin %10’u kadar teminat yatıracaktır.
Teklif süresi sonunda mal en yüksek teklifi veren ihale edilerek ihale bedelinin ödenmesi için 7 günlük süre verilir. İhale bedelinin ödenmesi halinde öncelikle satış masrafları ödenerek kalan bedel paydaşlar arasında payları oranında paylaştırılır.
Muhdesat
Muhdesat iddiası ortaklığın giderilmesi istenen taşınmaz üzerine yer alan bütünleyici parçaların aidiyetine ilişkin bir taleptir. Dava konusu taşınmazda bulunan ev, ağaç, taşınır yapı gibi bütünleyici parçaların mülkiyetinin kime ait olduğu hususu ortaklar arasında uyuşmazlık varsa bu uyuşmazlığın ayrı bir dava ile sonlandırılması gerekmektedir. Ortaklığın giderilmesini talep eden bu iddiasını ortaklığın giderilmesi davası ile birlikte ileri sürebilir. Davalılar ise muhdesat iddiasını ava içerisinde mahkemeye bildirebilir. Hakim davalıya bu iddiası ile ilgili dava açması için bir süre verecek olup bu süre içerisinde dava açılmazsa muhdesat iddiası ileri sürülmemiş sayılacaktır. Davalı eğer dava açtığını mahkemeye süresinde bildirirse ortaklığın giderilmesi muhdesat iddiasını dair dava sonuna kadar bekletilecektir. Davayı açan ortağın muhdesat iddiasının kabul edilmemesi halinde ise mahkeme öncelikle bu iddia hakkında karar verecek ve ortaklığın giderilmesi davasını bu karar sonrası inceleyebilecektir.
Muhdesat iddiası özellikle paylı mülkiyet konusu taşınmaza tek bir paydaş tarafından ev veya bina yapılması, ağaç dikilmesi gibi durumlarda tartışma konusu olmaktadır. Bu doğrultuda hangi yapıların muhdesat olarak sayılabileceği Yargıtay kararları ile hüküm altına alınmıştır.
Yargıtay 14. HD. 2004/4920 E., 2004/8511 K., 08.12.2004 T.’li Kararı; “…Dosyaya intikal eden bilgilere göre uyuşmazlık konusu parselin ortaklığının giderilmesi için Sulh Hukuk Mahkemesinde 2001/125 esas numarası ile dava da açılmıştır. Medeni Kanunun 683 ve onu izleyen maddelerine göre bir şeye malik olan kimse bu şeyde yasaların koyduğu istisnalar hariç olmak üzere dilediği biçimde tasarruf hakkına haiz olduğu gibi taşınmaz mülkiyetinde de ona ayrılmaz parça şeklinde artı değerler de katma hakkına sahiptir. İşte davacı paydaşı olduğu taşınmazda kendisi tarafından ona katılan artı değerlerin zemin değerinden bağımsız biçimde kendisine aidiyetini istemektedir. İstemi Türk Medeni Kanunun 724.maddesi biçiminde olup maddeye uygun bir kanıtlama getiremediğine göre davalarda “çoğun içinde az da vardır” ilkesinden hareketle kendisi tarafından ayrılmaz parça biçiminde taşınmaza kattığı değerler varsa bunun kanıtlanması halinde tesbiti yapılarak bu yolda bir hüküm tesisi gerekirken talebin Medeni Kanunun 724.maddesine münhasır olduğunun kabulü ile davanın reddi doğru görülmemiş hükmün bozulması gerekmiştir…”
Yargıtay 14. HD. 2016/270 E., 2018/65 K., 08.01.2018 T.’li Kararı; “…Paydaşlığın (ortaklığın) satış yoluyla giderilmesi halinde dava konusu taşınmaz üzerinde bina, ağaç v.s. gibi bütünleyici parçalar (muhdesat) varsa bunların arzla birlikte satılması gerekir. Ancak muhdesatın bir kısım paydaşlara (ortaklara) ait olduğu konusunda tapuda şerh varsa veya bu hususta bütün paydaşlar ittifak ediyorlarsa ve muhdesat arzın değerinde bir artış meydana getiriyorsa bu artışın belirlenmesi için dava tarihi itibariyle arzın ve muhdesatın değerleri ayrı ayrı tespit edilir. Belirlenen bu değerler toplanarak taşınmazın tüm değeri bulunur. Bulunan bu değerin ne kadarının arza ne kadarının muhdesata isabet ettiği yüzdelik (%…) oran kurulmak suretiyle belirlenir. Satış sonunda eldeedilecek bedelin bölüştürülmesi de bu oranlar esas alınarak yapılır. Muhdesata isabet eden kısım muhdesat sahibi paydaşa, geri kalan bedel ise payları oranında paydaşlara(ortaklara) dağıtılır…”
Yargıtay 20. HD. 2018/2658 E., 2019/2226 K., 02.04.2019 T.’li Kararı; “…Mahkeemce davanın kabulü ve ortaklığın satış suretiyle giderilmesine ilişkin verilen karar Yargıtay 18. Hukuk Dairesinin 22/10/2015 tarih 2015/13068 Esas – 2015/15059 Karar sayılı ilamı ile “satış yoluyla ortaklığın giderilmesi istenilen taşınmaz üzerinde yapı vb. gibi unsurlar Türk Medeni Kanununun 684.maddesi uyarınca arzın (arsanın) bütünleyici parçaları sayıldığından ve arza malik olan onun bütünleyici parçalarına da malik olacağından bunlarında arzla birlikte satışına karar verilecektir. Ancak bunların bir kısım paydaşlara aidiyetine ilişkin tapuda şerh varsa, bu hususta tüm paydaşların anlaşıyorlarsa veya dosya içeriğinden bilgi ve belgeler ile bu husus belirlenebiliyorsa, yine taraflarca açılmış ve kesinleşmiş muhtesatın aidiyeti davası sonucu kesinleşmiş mahkeme kararı varsa, arz ve muhtesatın değerlerine göre oran kurulması ve satış parasının bu oran esas alınarak dağıtılması gerekir. Bu oran kurulurken taşınmaz üzerindeki yapının ve bu yapıda yer alan bağımsız bölümlerden her birinin durumu, büyüklüğü (yüzölçümü) ve konumu gözetilerek herbir paydaşın yapıda ve dolayısı ile bağımsız bölümlerde payına düşen kısımların değerleri tespit edilmeli, ayrıca herbir paydaşın tapudaki payları doğrultusunda zeminin (arsanın) değeri bulunmalı, yapı ve zemin değerleri toplanarak taşınmazın üzerindeki bütünleyici parçayla birlikte ulaştığı toplam değer saptanmalı bulunan tüm değer yapı bedeline ve zemin (arsa) kıymetine ayrı ayrı oranlanarak yüzde itibariyle ne kadarının yapıya (bağımsız bölümlere) ne kadarının arza isabet ettiği belirlenmeli, herbir paydaşın zemin ve bağımsız bölümlerdeki pay oranları gösterilmelidir. Mahkemece, davacının zeminde pay sahibi olduğunu açıklaması da dikkate alınarak bilirkişilerden yukarıdaki huslarda bilirkişilerden ek rapor alınarak taşınmazın, üzerindeki bütünleyici parçası olan yapı ile birlikte satılması yoluyla ortaklığın giderilmesine ve bu taşınmazın satış bedelinin yukarıda açıklandığı şekilde belirlenen oranlara göre herbir paydaşa ödenmesine karar verilmesi gerekirken, zemin ve bina değerinin birlikte tapudaki payları aranında paydaşlara dağıtılmasına karar verilmesi doğru görülmemiştir.” gerekçesiyle bozulmuştur…”
Yargıtay 8. Hukuk Dairesinin 2020/3833 E., 2020/8344 K. sayılı kararı; “…Somut olayda, 256 parsel sayılı taşınmazda dava tarihi itibariyle 4-5 yaşlarında 825 adet kavak ağacı olduğu anlaşılmaktadır. Ancak, aidiyetinin tespiti istenen dava konusu taşınmaz üzerinde yer alan kavak ağaçları niteliği itibariyle, belli bir süre arz üzerinde kaldıktan ve belli bir büyüme süresine geldikten sonra kesilecek ağaç türlerindendir. Ticari maksatla dikilen ve olgunlaştığında yani bir süre sonra kesilip yararlanılmak üzere dikilen kavak ve söğüt gibi ağaçlar taşınmazın mütemmim cüzü yani tamamlayıcı parçası niteliğinde kabul edilmemektedir. Bu durumda, 22.12.1995 tarihli ve 1/3 sayılı Yargıtay içtihadı Birleştirme Kararında muhdesatın, mütemmim cüz niteliğinde olduğu, bir başka deyişle geçici ve taşınabilir olmaması ve taşınmaza sıkı sıkıya bağlı bulunması gerektiğini söylemenin yanlış olmayacağının vurgulanması, kavak ve söğüt gibi ağaçların ise muhdesat niteliğinde olmaması, taşınır hükümlerine tabi mal niteliğinde olması, bu nedenle sorunun çözümünün TMK’nin 728. ve 729. maddelerinde aranması gerekliliği karşısında, Mahkemece 256 parselde bulunan kavak ağaçlarına yönelik talebin reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi hatalı olmuştur…”